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10月に入って、住宅ローンの金利のニュースが一気に増えた。フラット35は3.83%、メガバンクの10年固定は4%台。うちは静岡銀行で8,000万円弱を変動金利（変動固定MIX）で借りていて、建物の引き渡しは12月。正直に言うと、けっこう不安だ。不安なまま放っておくのが一番よくないので、「金利がこれだけ上がったら、月の返済がいくら増えるのか」を自分の条件で計算してみた。

結論：+1%で月4.6万円増。それでも今は固定に切り替えない

先に結果を書く。8,000万円・40年・金利1.16%（うちの土地と建物の金利の平均）で計算した。

※ 2年目から金利が上がり、その後はずっと同じ金利が続くと仮定。変動金利の「5年ルール」「125%ルール」で、返済額は5年目まで変わらず、5年後に計算し直すとして試算した（ルールの中身は後で説明する）。
※ 3.875%は、比較サイトに載っている静岡銀行の10年固定の金利の上の値。実際に切り替えるときの金利とは違うことがある。
※ 実際のうちのローンは土地と建物の2本で、土地はもう返済が始まっている。計算しやすいように1本にまとめた。

金利が1%上がると、毎月4.6万円増える。年間で約56万円。これは痛い。それでも、今すぐ固定に逃げると毎月12万円近く増える。金利が1%上がった場合の2.5倍以上だ。「不安だから固定」は、今の金利水準だと高すぎる保険になる。うちは変動のまま、繰り上げ返済用のお金を貯めておくことにした。

2026年10月、住宅ローンの金利はここまで上がった

9月の日銀の会合で、政策金利が1.00%から1.25%に上がった。6月に上がったばかりなのに、たった3ヶ月で次の利上げが来た。

日本銀行は9月17、18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.00％から1.25％へ引き上げることを決定した。

日銀金融政策決定会合（2026年9月）～3カ月で追加利上げ、焦点は今後の利上げペースへ～｜第一生命経済研究所

この影響で、10月の住宅ローンは固定金利がほぼ全部の銀行で上がった。モゲチェックの集計では、メガバンクの10年固定が4.03%、フラット35が3.83%。フラット35は9月の3.46%から1ヶ月で0.37%も上がっている。

長期金利の上昇を受けて主要銀行のほぼすべてが固定金利を引き上げ（中略）メガバンクの10年固定は4.03％、フラット35は3.83％

住宅ローン金利2026年10月の最新動向｜モゲチェック

変動金利のほうは、新しく借りる人向けの金利がメガバンクで1.2〜1.3%台。固定と比べるとまだ安いが、次の利上げは12月という予想も出ている。うちの引き渡しと同じ月だ。

金利タイプの基本（変動・固定・ミックスの違い）は、9月に住宅ローンは変動・固定・ミックスどれが正解？で11行を比べて整理した。この記事では「すでに変動で借りている人に、金利上昇が実際どう効いてくるか」に絞って書く。

うちのローンの「今」

うちの条件はこうなっている。

• 銀行：静岡銀行の変動固定MIX（変動金利でスタートし、途中でローン全体を固定に切り替えられるタイプ）
• 借入額：土地と建物の合計で8,000万円弱、40年返済
• 土地のローン：1.17%。すでに返済中
• 建物のローン：1.15%。12月の引き渡しのときにお金が出る（融資実行）

このニュースを見て、まず静岡銀行のアプリで土地のローンの金利を確認した。1.17%のままで、まだ上がっていなかった。ほっとしたのは一瞬で、変動金利は年に2回見直されるので、次の見直しで上がってもおかしくない。

建物のローンは「契約したときの金利」で決まっていた

もうひとつ気になったのが、12月に借りる建物のローンだ。注文住宅は土地を先に買い、建物の分は完成してから借りる。調べてみると、多くの銀行は「お金を借りる日（融資実行日）の金利」を使う。契約したときが1.15%でも、12月に金利が上がっていれば、上がった金利で借りることになる。

うちの場合は、静岡銀行から「契約したときの金利で決まる」とはっきり説明を受けていた。12月に利上げがあっても、建物のローンは1.15%で借りられる。これはかなり助かった。

ここは銀行や商品によって違う。これから土地を買って建物を建てる人、引き渡しを待っている人は、「建物のローンはいつの金利で借りることになるか」を一度銀行に聞いておいたほうがいい。うちのような設計事務所＋工務店の家づくりは、土地を買ってから引き渡しまで1年以上かかることもある。その間に金利が変わる可能性は高い。土地と建物でローンを分ける仕組みは注文住宅の住宅ローン どう選んだかに書いた。

金利が上がっても、返済額はすぐには増えない（5年ルール・125%ルール）

試算する前に知っておきたいのが「5年ルール」と「125%ルール」だ。変動金利で毎月同じ額を返していく借り方（元利均等返済）だと、たいていこのルールがある。静岡銀行の変動金利型の商品説明書にもこう書かれている。

ご融資利率は年2回見直しを行いますが、毎月およびボーナス返済分のご返済額は5年間変わりません。（中略）新しいご返済額はそれまでのご返済額の1.25倍を超えることはありません。

住宅ローン（変動金利型）商品概要説明書｜静岡銀行

• 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない
• 125%ルール：5年後に返済額を計算し直しても、それまでの1.25倍までしか増えない

聞こえはいいが、返済額が変わらない間は、払ったお金のうち利息に回る分が増えて、元本の減りが遅くなる。金利が上がった分のツケは消えるわけではなく、後に回っているだけだ。

うちの場合、金利が3.1%を超えると元本が減らない

計算していて一番ぞっとしたのがここだった。今の返済額は月208,392円。借りたばかりの残高8,000万円だと、金利が約3.13%になった時点で、毎月の利息だけで208,392円を超える。つまり毎月払っても元本が1円も減らない。

冒頭の表で「+2.0%」のところに「返しきれない利息が残る」と書いたのはこのためだ。5年後に計算し直すと本当は月30.8万円払う必要があるが、125%ルールで26万円までしか上がらない。足りない分は「未払利息」として残り、最後にまとめて払うことになる。

今の変動金利（1.16%）から約2%上がる、というのはすぐに起きる話ではないと思う。ただ、今年は6月と9月、たった3ヶ月の間隔で利上げがあった。40年のうちに絶対ない、とは言えない。

それでも固定に切り替えない理由

うちの変動固定MIXは、途中で固定に切り替えられるのが売りだ。今こそ切り替えどき……と一瞬思ったが、計算すると踏み切れなかった。

理由はシンプルで、固定金利が高すぎる。冒頭の表のとおり、今すぐ3.875%の10年固定に切り替えると、毎月の返済は約12万円増える。変動のまま金利が1%上がった場合（月4.6万円増）よりずっと重い。変動の金利が今より2.7%くらい上がって、やっと今の固定と同じ金利になる。

固定にすると「これ以上は上がらない」という安心が手に入る。でも、その安心のために毎月12万円は払えない。2026年10月は、変動と固定の金利の差が大きく開いている。今すぐ固定にすると、一番高い保険料を払うことになる、というのが私の結論だ。

とはいえ、ずっと変動のままでいいと思っているわけでもない。自分の中では、こうなったら固定への切り替えをもう一度考える、というラインを決めた。

• 見直しで、うちの金利が2%を超えたとき
• 変動と固定の金利の差が1%台まで縮まったとき

うちの備え：繰り上げ返済用のお金を貯めておく

固定に切り替えるかわりに、繰り上げ返済用のお金を手元に貯めておくことにした。40年返済にしたのも、もともと「毎月の返済は少なくして、余裕があるときに繰り上げ返済する」つもりだったからだ。

金額はまだ決めていないが、仮に5年目に500万円を繰り上げ返済した場合を計算してみた。

※ 8,000万円・40年・元利均等返済。金利は最初から最後まで同じと仮定。繰り上げ返済の手数料は入れていない。

わかったのは、金利が高いほど、繰り上げ返済で減らせる利息も大きくなるということ。金利が上がったときのために現金を持っておけば、上がったときにぶつけることで効果が大きくなる。固定に切り替えるより、こっちのほうが自分には合っていると思った。

住宅ローン控除への影響も確認した。うちは控除の対象になる借入額の上限が5,000万円なので（住宅ローン控除の試算記事で計算した）、5年目に500万円を返しても、13年目の残高は約5,246万円。上限より多く残るので、控除の額は減らない計算だった。ただ、控除がある13年間に繰り上げ返済をすると、人によっては控除が減ることもある。やる前に一度計算しておくといい。

金利上昇が不安な人へ：今のうちに確認しておくこと

今回いろいろ調べて、確認しておいてよかったと思ったことを書いておく。

1. 自分の今の金利：返済額は5年間変わらないので、金利が上がっても気づきにくい。銀行のアプリや通知で、金利そのものを見ておく
2. 建物のローンの金利がいつ決まるか（注文住宅で引き渡し前の人）：契約時か、お金を借りる日か。うちは契約時だったが、銀行によって違う
3. 5年ルール・125%ルールがあるか：ない銀行（ネット銀行の一部など）だと、金利が上がった次の見直しで返済額が増える
4. 自分の「元本が減らなくなる金利」：毎月の返済額×12÷今の残高で出せる。うちは約3.1%だった
5. 固定に切り替えるとしたら、いくら増えるか：銀行に聞けば今の切り替えの金利を教えてもらえる

不安の正体は「どれくらい増えるのかわからない」ことだった。計算して金額が出ると、まだ不安ではあるけれど、何をすればいいかは見えた。12月に建物のローンを借りたら、そのときの金利や、利上げがあったかどうかもこのブログで書くつもりだ。

まとめ

• 2026年10月、フラット35は3.83%、メガバンクの10年固定は4.03%まで上がった。9月に日銀は政策金利を1.25%に上げた
• 8,000万円・40年・1.16%だと、金利が1%上がると5年後に月4.6万円増える。今すぐ10年固定に切り替えると月12万円近く増える
• 5年ルール・125%ルールで返済額はすぐには増えないが、その間は元本の減りが遅くなる。うちは金利が約3.1%を超えると元本が減らなくなる
• 注文住宅の建物のローンは、多くの銀行で融資実行日の金利になる。うちは契約時の金利で決まっていたが、銀行ごとに確認が必要
• うちは固定に切り替えず、繰り上げ返済用の現金を貯めて備える。金利が高いほど繰り上げ返済の効果は大きい

※ 金利は2026年10月12日時点で各サイトに載っていた数字です。試算は条件を簡単にした概算で、実際の返済額とは違います。最新の金利や条件は各銀行の公式サイトで確認してください。

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「みらいエコ住宅2026、注文住宅は9月30日で締切」。そんな見出しを見て一瞬焦った。うちもこの補助金を申請している（はずだ）からだ。調べてみると、9月30日で締切になるのはZEH水準住宅の区分だけで、うちが当てはまる長期優良住宅の区分は12月31日まで受け付けている。同じ補助金でも、区分によって締切も対象世帯もかなり違う。まずは違いを表にまとめた。

みらいエコ住宅2026とは

みらいエコ住宅2026事業は、省エネ性能の高い住宅の新築やリフォームに国が補助金を出す制度だ。2025年まで続いた「子育てエコホーム支援事業」の後継にあたり、注文住宅の新築は2026年3月31日から受付が始まった。

実は6月に書いた長期優良住宅の補助金の記事では、まだ子育てエコホームの枠組みで「長期優良住宅なら最大100万円」と紹介していた。みらいエコ住宅2026では、長期優良住宅の補助額は75万円（東京などの5〜8地域）に下がっている。同じ長期優良住宅でも、前の制度と比べて25万円少ない。

対象になる住宅は、性能の高い順にGX志向型住宅・長期優良住宅・ZEH水準住宅の3つ。床面積50㎡以上240㎡以下、基礎工事の着手が2025年11月28日以降、建築主が自分で住むこと、といった条件は3区分共通だ。

ZEH水準住宅だけ締切が9月30日になっている

冒頭の表のとおり、注文住宅でZEH水準住宅の区分だけ、交付申請の締切が2026年9月30日、その前段階の予約の締切が2026年8月17日に設定されている。GX志向型と長期優良住宅は、予約が11月16日、交付申請が12月31日までだ。

公式サイトによると、国は予算を第Ⅰ期（3月31日〜5月12日）と第Ⅱ期（5月13日〜12月31日）に分けて、それぞれ上限額を決めている。分譲住宅の購入や賃貸住宅の新築は5月13日から受付が始まったので、先に始まった注文住宅のZEH水準住宅だけ締切を早め、予算が偏らないようにしている形だ。

つまり、ZEH水準住宅で建てていて、まだ予約もしていない人は、今からこの補助金を使うのは難しい。予約の受付はもう終わっている。一方で長期優良住宅やGX志向型なら、まだ受付期間の中にある。ただし予算の消化率は9月26日時点で長期優良・ZEH水準の合算が33%、GX志向型が60%。上限に達すれば期限前でも締め切られる。

申請するのは施主ではなく工務店

ここがこの記事で一番伝えたいところだ。うちの申請は工務店がやってくれることになっている。だから正直に書くと、「申請した」と言い切れず「申請したはず」としか言えない状態だ。

ほかの施主さんも、ハウスメーカーや工務店に申請してもらっている人が多いんじゃないか。そう思って調べたら、多いどころではなかった。この補助金は制度上、施主が自分で申請することができない。

補助対象者である一般消費者が直接申請をすることはできません。

みらいエコ住宅2026事業【公式】

申請できるのは、事前に「みらいエコ住宅事業者」として登録した住宅事業者だけだ。事業者が施主の代わりに予約・交付申請・完了報告まで手続きし、補助金も事業者が受け取る。施主にはそのあと、次のどちらかの形で還元される。

• 工事代金に充当する：最終の支払いなどから補助金の分が差し引かれる
• 現金で受け取る：補助金が事業者に交付されてから、遅くとも2ヶ月以内に還元される決まりになっている

施主の側からすると、申請の手間がかからない一方で、状況が見えにくい。自分の家の申請がどこまで進んでいるのか、工務店に聞かないと分からない。うちがまさにその状態だ。

わが家の場合：長期優良住宅・若者夫婦世帯で75万円の対象

うちの条件を表に当てはめるとこうなる。

条件どおりなら、うちは75万円の対象になる。古家の除却加算は、建て替えではないので関係ない。子どもがいないので子育て世帯には当たらないが、若者夫婦世帯の条件は満たしている。長期優良住宅とZEH水準住宅は、このどちらかに当てはまらないと対象外になるので、ここは最初に確認しておきたいポイントだ。

とはいえ、これはあくまで条件から見た話だ。実際に予約や交付申請が出ているのか、還元が充当なのか現金なのかは、まだ工務店に確認できていない。

工務店に任せている施主が確認しておきたい5つのこと

申請が事業者任せになる以上、施主にできるのは「確認すること」だけだ。うちも近いうちに工務店に問い合わせるつもりで、そのときに聞くことをまとめた。同じように任せている人はそのまま使ってほしい。

1. みらいエコ住宅事業者として登録しているか：登録していない会社は申請そのものができない
2. どの区分で申請しているか：GX志向型・長期優良住宅・ZEH水準住宅のどれか。区分で補助額も締切も変わる
3. 予約と交付申請をいつ出したか（出す予定か）：予算の上限に達すると受付が終わるので、日付まで聞いておくと安心
4. 還元は工事代金への充当か、現金か：充当なら最終の支払い額が変わる。資金計画に直結する
5. ほかの補助金と組み合わせているか：国の補助金同士は基本的に併用できない。一方で東京都の補助金など自治体の制度は別に使える場合がある

なお、住宅ローン控除はこの補助金と併用できる。控除でいくら戻るかは住宅ローン控除の試算記事に書いた。

ZEH水準で建てていて、締切に間に合わない人は

ZEH水準住宅の区分で予約をしていなかった人は、みらいエコ住宅2026を今から使うのは難しい。ただ、補助金はこれだけではない。

• 自治体の補助金を確認する：東京都なら「東京ゼロエミ住宅」のように、都道府県や市区町村が独自に出している補助金がある。うちが調べた内容は長期優良住宅の補助金の記事にまとめている
• 家電の買い替えにも補助がある：東京都民なら、省エネ家電を買うと還元される東京ゼロエミポイントが使える
• これから設計する人は区分を意識する：GX志向型と長期優良住宅は締切が遅く、補助額も大きい。性能の等級をどこまで上げるかを決めるときに、補助金の区分も判断材料に入れておくといい

まとめ

• みらいエコ住宅2026は、注文住宅でも区分によって締切が違う。ZEH水準住宅は9月30日、GX志向型と長期優良住宅は12月31日
• 長期優良住宅とZEH水準住宅は、子育て世帯か若者夫婦世帯でないと対象にならない
• 施主は自分で申請できない。申請も補助金の受け取りも工務店・ハウスメーカーが行い、施主には充当か現金で還元される
• 任せているからこそ、区分・申請日・還元方法は工務店に確認しておきたい

うちも工務店に確認したら、申請の状況と実際に受け取れた金額をこのブログで報告するつもりだ。

※ 制度の内容は2026年9月26日時点で公式サイトを確認したものです。予算の状況や条件は変わることがあるので、最新の情報はみらいエコ住宅2026事業の公式サイトで確認してください。

引き渡しに向けて、エアコンと冷蔵庫を新規で選び始めた。賃貸から出るので、家電は一通り新しく揃える必要がある。エアコンは各部屋分で5台以上、冷蔵庫も1台、これから購入する予定だ。

その過程で「東京ゼロエミポイント」という制度の存在は知っていたものの、詳細はちゃんと調べていなかった。今回、自分たちのケース（新規購入・都内住宅）に当てはめて調べてみたら、想像より還元額が大きくて驚いたので、分かったことをまとめておく。

東京ゼロエミポイントとは

東京都環境局が実施している制度で、都民が都内の住宅で省エネ性能の高いエアコン・冷蔵庫・給湯器・LED照明器具を購入した場合に、「東京ゼロエミポイント」が付与される。ポイントは1ポイント＝1円分で、家電量販店など参加登録済みの販売店で購入する際に、その場で販売価格から直接値引きされる。

「新規購入」区分でもらえるポイント額

ポイント額は「通常買替え」「長期使用家電（15年以上）からの買替え」「新規購入」「高齢者・障がい者世帯」の区分によって異なる。うちは賃貸から出て新しく家電を揃える「新規購入」に該当するので、その区分で調べた。

エアコンの条件「多段階評価点3.0以上またはAPF6.6以上」は、最近販売されている省エネ性能を意識したモデルであれば満たしていることが多いラインらしい。ただし全機種が対象というわけではないので、公式サイトの対象製品検索で、検討している機種が実際に対象かどうかを事前に確認しておく必要がある。

うちの場合で試算してみた

うちはエアコンを各部屋分で5台以上、冷蔵庫を1台、新規購入で検討している。台数分をそのまま当てはめてみると、次のようになった。

エアコン1台あたりで見ると「1万円分」という数字自体はそこまで驚くほどではないが、部屋数分まとめて購入する新築のタイミングだと、台数分そのまま積み上がるため、合計では5万円を超える規模になった。事前申請も還付待ちも不要で、レジで直接安くなるという分かりやすさも含めて、想像していたよりずっと得な制度だと感じた。

申請前に確認しておきたいこと

• 購入予定の機種が「対象製品」かどうか、公式サイトの対象製品検索で事前に確認する
• 購入する店舗が「参加登録店舗」であるかを確認する（未登録店舗では値引きが受けられない）
• 都内の住宅に設置することが条件。設置先の住所を聞かれる場合があるので、引き渡し後の住所が分かる状態で購入手続きに臨むとスムーズ
• 予算上限に達すると期間内でも早期終了する可能性があるため、購入時期が近づいたら最新の実施状況を確認する

まとめ

• 東京ゼロエミポイントは、都民が都内住宅向けに省エネ家電（エアコン・冷蔵庫・給湯器・LED照明）を購入した際、その場で値引きされる東京都の制度
• 「新規購入」区分では、エアコン1台10,000円分、冷蔵庫1台5,000円分。給湯器の新規購入は対象外
• 個人での事後申請は不要。参加登録店舗で対象製品を選べば自動的に値引きされる
• うちのようにエアコンを部屋数分まとめて購入する場合、合計の値引き額は台数分そのまま積み上がるため、想像より大きな金額になる
• 購入前に「対象製品かどうか」「参加登録店舗かどうか」を確認しておくのが失敗しないコツ

エアコン・冷蔵庫はこれから実際に発注していく予定なので、最終的にどのメーカー・機種にしたか、実際の値引き額がいくらだったかは、また改めて記事にしたいと思う。

住宅ローン控除で「結局いくら戻ってくるのか」を、正直ずっと後回しにしていた。銀行からも特に説明はなかったし、自分から聞きに行くこともしなかった。

今回、秘書に急かされる形で初めて試算してみたら、13年間で約455万円という数字が出た。同時に「借入額が大きければ得をするわけではない」という、知らなかったら損していたかもしれない事実にも気づいた。うちの借入条件（8,000万円弱・静岡銀行・変動固定MIX・40年・長期優良住宅）を実例に、計算の中身をそのまま書く。

結論：13年間で約455万円、ただし借入額の全部が対象ではない

8,000万円弱借りているのに、控除の計算対象は5,000万円で頭打ち。なぜそうなるのか、順を追って説明する。

借入限度額は「性能区分」と「世帯属性」で決まる

住宅ローン控除は「借りた金額の0.7%」がそのまま戻ってくるわけではない。控除の計算対象になる借入額には上限（借入限度額）があり、それを超えた分は対象外になる。2026年（令和8年度）の新築住宅の上限は次の通りだ。

「若者夫婦世帯」の定義は、夫婦のいずれかが40歳未満であること。うちは夫婦とも31歳なので、これに該当する。子供がいなくても対象になる点は、正直知らなかった。

うちは長期優良住宅（認定住宅）× 若者夫婦世帯なので、上限は5,000万円。借入額8,000万円弱のうち、控除の計算に使えるのは5,000万円までということになる。

実際に試算してみた

控除額は「年末時点のローン残高（上限あり）×0.7%」で決まる。前回の記事で公開した金利（土地1.17%・建物1.15%）をもとに、40年の元利均等返済でシミュレーションしてみた。

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試算して初めて実感したのが、8,000万円借りていても、5,000万円を超えた分は控除の計算に一切関係ないという事実だ。うちの場合、差額は3,000万円弱。控除だけを目的に借入額を決める人はいないと思うが、「借りれば借りるほど得」ではないことは、契約前に知っておきたかった。

初めての確定申告が正直不安

うちはまだ引き渡し前なので、確定申告はこれから。周りから「初年度は書類集めが面倒」という話をよく聞くので、正直不安がある。

救いなのは、確定申告を忘れても5年以内なら還付を受けられるという点。初年度に慌てて手続きしなくても、後から取り返せると分かっただけで少し気が楽になった。

ふるさと納税との関係、実は理解していなかった

うちは毎年ふるさと納税をしている。だが、住宅ローン控除との関係は今回調べるまで理解していなかった。

ワンストップ特例は「確定申告が不要な人」向けの制度だ。住宅ローン控除の1年目は確定申告が必須になるため、そもそもワンストップ特例が使えない。つまり1年目は、ふるさと納税の分も一緒に確定申告で申告する必要がある。

正直、ふるさと納税は「やればやるほど得」という感覚だけで続けていたので、住宅ローン控除の年に手続きが変わるという話は今回初めて知った。同じように毎年ふるさと納税をしている人は、引き渡しの年に一度この関係を確認しておいたほうがいい。

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まとめ

• 住宅ローン控除には借入限度額があり、超えた分は控除の計算に関係ない
• うちは長期優良住宅×若者夫婦世帯で上限5,000万円。8,000万円弱借りていても、控除の計算基礎は5,000万円まで
• 13年間の控除合計は試算で約455万円（金利・返済方式で変動するため概算）
• 初年度は確定申告が必須。書類集めは手間だが、5年以内なら還付を取り返せる
• ふるさと納税をしている人は、住宅ローン控除1年目はワンストップ特例が使えない点に要注意

借入額を決める段階では、金利や返済期間ばかり気にしていて、控除の仕組みまで頭が回っていなかった。契約前にこの上限を知っていたら、借入額の考え方が少し変わっていたかもしれない。

地盤改良って、設計の打ち合わせをしている間はほとんど話題に出てきません。うちも同じでした。間取りや設備の話はさんざんしたのに、地盤の話が本格的に出てきたのは、着工がもう目の前という段階です。

結論から言うと、我が家は地盤調査の結果「改良が必要」と判定され、鋼管杭工法（鋼管を支持層まで打ち込む工法）を採用しました。かかった費用は100万円台〜200万円のレンジ。正直、想定していた金額より重く、一瞬固まりました。

町田市でハウスメーカー5社を断って設計事務所に決め、いま着工フェーズに入っている私が、地盤改良の主な工法・価格帯の相場と、実際に何にいくらかかったのかをそのまま書きます。

結論：鋼管杭工法で100万円台〜200万円。想定外だったが予備費で吸収できた

地盤改良には主に4つの工法があります。まず相場を並べます（30坪程度の土地を想定した目安です）。

地盤改良とは、軟弱な地盤を補強して建物を安全に支えるための工事です。代表的な工法には表層改良、柱状改良、鋼管杭の3種類があり、費用は1坪あたり3万円から7万円以上と工法によって大きな差があります——地盤改良とは｜費用相場や必要ない土地の傾向、トラブルリスクと対策を解説｜クレバリーホームより

表の一番下に入れたシート工法は、この記事を書くにあたって調べていて知った工法です。ジオテキスタイルと呼ばれる特殊なシートを砕石の中に敷き込んで支持力を高める仕組みで、セメントを使わないぶん解体・撤去がしやすいとされています。工期も半日〜2日程度と短いようです。ただ対応できる地盤の条件に制限があるらしく、うちの設計事務所からは選択肢として提示されませんでした。

我が家が実際に採用したのは鋼管杭工法でした。実際に請求されたのは100万円台〜200万円のレンジで、上の表の鋼管杭工法の相場にそのまま収まっています。正確な一円までの数字はまだ手元の書類で確認し切れていないのですが、少なくとも相場から外れた金額ではありませんでした。それでも、設計時点の資金計画にはまったく入っていなかった費用なので、想定外だったことに変わりはありません。着工前に確保していた予備費の範囲で対応できたので、他の項目を削るような事態にはなっていません。

地盤調査で「改良が必要です」と言われた日

地盤改良の話が出たのは、間取りも仕様もすべて確定したあとでした。設計事務所側が着工の直前に地盤調査を入れ、その結果を見て「このままでは建てられません、改良工事が必要です」と告げられた形です。うちの場合、着工フェーズが2026年6月から始まっているので、そのほんの少し手前のタイミングです。

設計や間取りの打ち合わせをしている最中は、地盤の話はほぼゼロでした。土地を契約した時点で地盤調査までは終わっていなかったので、正直「今さら？」という気持ちが最初にありました。ただ調査データを見せてもらうと、素人目にも「これは仕方ない」と納得せざるを得ない内容でした。

どんなに耐震性能の高い家を建てたとしても、それを支える地盤が弱ければ、その上に立つ家が揺れたり歪んだり、もしも液状化してしまうことになれば、建物まで沈み込んでしまいます——地盤改良とは？かかる費用や工事の必要性、工法について徹底解説！｜SUUMOより

鋼管杭工法を選んだ理由と、金額が固まるまでのやり取り

工法自体は選ばせてもらえるものではなく、地盤調査の結果に基づいて設計事務所側から鋼管杭工法が提案されました。表層改良や柱状改良で対応できる浅さの軟弱層ではなく、支持層まである程度の距離がある、という判定です。鋼管を地中深くまで打ち込んで支持層に到達させる工法で、支持力を作る工法の中では強度が一番高い分、費用もかかると説明を受けました。

金額は一度の見積もりで確定したわけではありませんでした。地盤調査のデータをもとに構造計算が入り、必要な柱の本数と深さが決まってから最終的な金額が出てくる流れです。最初に聞いた時点ではもう少し低い金額を想像していたので、確定額を聞いたときは想定より高いなという印象でした。

鋼管は工場生産のものをそのまま使うため、柱状改良のように現場の土質で強度がばらつくことがなく、鉄鋼製ゆえに地震の横揺れに対する強度も高い。一方で費用は1坪あたり約5万〜7万円以上と主要3工法の中では最も高コストで、深さ5〜6m程度の施工でも総額100万円を超えるケースが多い——地盤改良の工法と費用を比較！表層改良・柱状改良・鋼管杭の違い｜夢のマイホーム相談室より

正直に書く：予備費があって助かった

100万円台〜200万円という金額は、設計時点の資金計画には入っていませんでした。完全に想定外の追加費用です。この規模の出費が着工直前にいきなり乗ってくると、正直かなり焦ります。

ただ、うちの場合は着工前に予備費を確保していたので、そこから充当する形で対応できました。キッチンのグレードを下げるとか、収納を削るとか、そういう帳尻合わせは一切していません。予備費を積んでおいてよかったと、この件で初めて実感しました。地盤改良にいくらかかるかは調査してみないと分からない以上、資金計画の段階で「地盤改良費として最初から予備費を厚めに見ておく」というのは、これから土地を探す人にはそのまま勧めたいポイントです。

地盤改良を検討する人への注意点

まず、地盤改良の要不要も工法も、自分では選べないということ。土地の状態次第で決まるものなので、「表層改良でいいので安く済ませたい」といった要望は基本的に通りません。

次に、金額は地盤調査のデータが揃うまで確定しないということ。うちのように設計がほぼ固まったあとで金額が出てくるケースは珍しくないはずです。資金計画の段階で「地盤改良費は未確定枠」として、多めに予備費を見ておくくらいがちょうどいいと感じています。

まとめ

• 地盤改良には表層改良（30万〜50万円）・柱状改良（50万〜100万円）・鋼管杭工法（100万〜200万円）・比較的新しいシート工法（要問い合わせ）があり、地盤調査の結果で工法が決まる
• 我が家は鋼管杭工法を採用。実際の費用は100万円台〜200万円のレンジで、相場のレンジにそのまま収まっていた
• 地盤調査は着工直前に実施され、そのタイミングで初めて改良の必要性と金額が判明した
• 想定外の出費だったが、確保していた予備費で対応でき、他の項目を削る事態は避けられた

「外構費用って、結局いつ・いくら決めればいいの？」注文住宅を検討していると、建物の間取りや設備には目が行くのに、外構（駐車場・アプローチ・フェンス・植栽）は後回しになりがちだ。

私は現在、基本設計が固まったタイミングでフリーダムアーキテクツ経由の提携外構業者から声がかかり、ちょうど今、300〜400万円台の見積もりをもらいながら検討している最中だ。「まだ全部が決まっていないリアルな今」を、実体験としてそのまま書く。

結論：外構は「間取り確定と同時」に動き出した

結論から言うと、私の場合、外構の話は建物の基本設計・間取りがほぼ確定したタイミングで始まった。建物が完成してからではなく、建物と並行して検討する形だ。見積もりは300〜400万円台のレンジで進行中で、まだ最終確定はしていない。

外構の話は「建物が固まった瞬間」に始まった

正直、外構のことは間取りが決まるまでほとんど考えていなかった。ところが、フリーダムアーキテクツとの打ち合わせで基本設計・間取りが固まったタイミングで、担当者から「そろそろ外構も動かしましょう」と声がかかった。

最初は「まだ早いのでは」と思ったが、調べてみると、このタイミングは決して早すぎるわけではないようだ。

実際、建物の配置・駐車スペース・玄関の向きが決まっていないと、外構の見積もりも出しようがない。「間取り確定＝外構検討スタートの合図」だったというのが、今のところの実感だ。

建物が完成してから考えると予算が足りなくなる

担当者が早めに声をかけてくれた理由も、打ち合わせの中で見えてきた。外構費用を後回しにすると、建物本体の予算を使い切ったあとに外構の現実的な金額を突きつけられて、削らざるを得なくなるケースが多いらしい。

まだ見積もり中の身としては耳が痛い話だが、逆に言えば「今このタイミングで声をかけてもらえたこと自体がありがたい」と捉えている。

300〜400万円台という数字は高いのか

見積もりを受け取って最初に驚いたのが金額だった。「外構だけで300〜400万円台」と聞いて、正直「思ったより高い」というのが第一印象だった。

ただ、一般的な相場と照らし合わせると、突出して高いわけではないらしい。

我が家の見積もり（300〜400万円台）は、この中央値レンジよりやや高めの位置にある。理由は、駐車場の仕様や植栽の範囲をまだ絞りきれていないことが大きいと感じている。項目別の相場感を確認すると、この「絞りきれていなさ」の正体が見えてきた。

この表を見て腹落ちしたのは、「カーポート」と「ガレージ」だけで70万円の差があるということ。まさに今、私が悩んでいる駐車場の仕様がそのまま金額に直結する構造だとわかった。

今、線引きに悩んでいること

見積もりをもらった今、正直に告白すると「どこまで含めるか」の線引きがまったく定まっていない。特に悩んでいるのが次の2点だ。

① 駐車場：台数とカーポートの有無

車を何台停める前提にするか、屋根（カーポート）をつけるかどうかで金額が大きく変わる。将来的に車が増える可能性を考えて広めに取るべきか、今の生活に合わせて最小限にするか、まだ決めきれていない。

② 植栽・庭：どこまで緑を入れるか

シンボルツリーや芝生などの植栽は、見た目の満足度に直結する一方で、メンテナンスの手間・コストも発生する。「憧れはあるが管理できるか不安」という、よくある悩みにそのまま当てはまっている状態だ。

まとめ

• 外構の検討は建物の基本設計・間取りが確定したタイミングで始まった。建物完成後ではなく並行して進む
• 見積もりレンジは300〜400万円台。一般的な相場（中央値200〜300万円）よりやや高め
• 高くなっている主因は、駐車場の仕様（カーポート/ガレージ）と植栽・庭の範囲を絞りきれていないこと
• 「必須部分」と「グレードアップ部分」の線引きが曖昧になりやすく、優先順位づけが今の課題

外構はまだ検討中で、最終的にいくらに落ち着くかは正直わからない。確定した段階で、実際に何を削り・何を残したのかを続報として書きたいと思う。

フリーダムアーキテクツで家を建てようと思ったとき、一番気になるのが「設計料・監理費ってどのくらいかかるの？」という費用の話だと思う。

設計事務所に頼む以上、ハウスメーカーより費用がかかるのは分かっている。でも具体的にいくらで、何に対して払っているのか、プランによって何が変わるのか——そこまで詳しく書いてある情報はなかなかない。

私は現在フリーダムアーキテクツで設計・施工を依頼中（2026年12月完成予定）。契約から工務店選定・着工まで経験した立場から、設計料の仕組み・3つのプランの違い・支払いタイミングを実体験ベースで書く。

結論：設計料は建物工事費の12%、プランで関与度が変わる

フリーダムアーキテクツの設計料は、建物分の工事費に対して12%が基本の目安だ。

たとえば建物の工事費が4,000万円なら、フリーダムへの設計料は480万円になる計算。この12%という数字は、フリーダムが基本設計〜監理までフルで関わることを前提にした割合だ。

ただし、実際にはプランが3種類あって、フリーダムの関与度によって設計料の割合は変わってくる。詳しくは後述する。

フリーダムアーキテクツの3つのプランと設計料の違い

フリーダムの設計業務は大きく「基本設計」と「詳細設計」の2段階に分かれる。

基本設計は、大まかな間取りや外観デザインを決める段階。これはどのプランでもフリーダムが担当する。

詳細設計は、水回りの設備・照明計画・クロスや床材・各種部材の選定など、実際の暮らしに直結する細かい決め事が続く段階。設計の中で一番時間がかかる部分でもある。この詳細設計をフリーダムがどこまで主導するかで、3つのプランに分かれる。

3プランの比較

私がプランBを選んだのは、「フリーダムにずっと窓口として立っていてほしかった」から。工務店だけに任せる形だと、何かあったときの相談先が分散してしまう感覚があった。フリーダムが引き続き関与してくれつつ、フルプランより費用を抑えられるという点でプランBが自分に合っていた。

「設計事務所の設計料は、工事費の10〜15%が相場とされている。大手設計事務所や難易度の高いデザインになるほど割合が高くなる傾向がある」

— SUUMO「設計事務所に頼む際の費用・相場」

業界相場と比べると、フリーダムの12%はほぼ標準的な水準。フルサービスの設計事務所と比べると、工務店連携によってコストを抑えながら設計事務所の品質を取り込んでいる構造だと理解できる。

設計料・監理費の支払いタイミング

設計料・監理費は一括払いではなく、3回に分けて支払う形だった。

住宅ローンの分割実行のタイミングに合わせて柔軟に対応してもらえたのは助かった。注文住宅の場合、ローンが一度に全額実行されるわけではなく、建築の進捗に応じて複数回に分けて融資が実行される（分割実行）。そのスケジュールとフリーダムへの支払いタイミングを合わせてもらえたので、手元資金を大きく用意しなくてよかった。

ただし、分割実行の間はローンの金利分の支払いが先行して始まる点は知っておきたい。家がまだ建っていない段階から月々の出費が発生するので、その分のキャッシュフロー計画は事前に考えておく必要がある。

工務店連携プランでコストを抑える仕組み

フリーダムアーキテクツは、設計はフリーダムが担当し、施工は提携している地域の工務店が担う「工務店連携モデル」を採用している。このモデルがコスト面でどう機能するかを説明する。

工務店は相見積もりで選ぶ

工務店はフリーダムが提携している工務店の中から、複数社に相見積もりを取ってくれた。地域密着型の工務店を数社ピックアップして、同じ設計図に対する施工費を比較する形だ。私はその中から最もコストが低かった工務店に決めた。

この仕組みのメリットは、施工品質はある程度フリーダムが担保してくれた工務店の中から、コストで選べるという点。知らない工務店に一から問い合わせる手間もなく、信頼性と価格のバランスが取りやすかった。

フリーダムが「フロント」として機能する

プランBを選んだことで、工務店との打ち合わせや調整においても、フリーダムが間に入って対応してくれている。工務店に直接全部任せる形だと、設計の意図と施工の解釈がズレることがある。フリーダムがフロントに立つことで、そのズレを抑えてくれる安心感がある。

「設計事務所を通じて工務店を選ぶ場合、設計者が施工監理を行うことで、施工品質のチェックが入る。費用は増えるが、設計の意図が現場に反映されやすくなる」

— LIFULL HOME’S「注文住宅の設計事務所との進め方」

ハウスメーカーと比べた費用感の正直な話

トータルコストはやはりハウスメーカーより高い、というのが正直なところだ。

私はフリーダムを選ぶ前にハウスメーカー5社と比較検討した。設計料分がそのまま上乗せになる以上、同じ建物を建てるなら費用が増えるのは避けられない。さらに注文住宅の場合、土地と建物のローンが分割実行になるため、建築中に金利分のローン支払いが先行してスタートする。

それでもフリーダムを選んだ理由は、費用を上回るメリットがあると感じたからだ。具体的には：

• 提案力：間取り・外観・素材選びでのデザイン提案が、ハウスメーカーとは別次元だった
• 土地探しのリード力：土地の良し悪しの判断や購入判断を、設計の視点からサポートしてくれた
• 住宅ローン選定の相談：複数の金融機関を比較した上でアドバイスをもらえた
• 工務店へのリード力：施工中もフリーダムが第三者として監理に関わってくれる

「設計料が高い」という事実は変わらないが、土地探しから設計・施工監理まで一貫して伴走してくれる価値を考えると、自分の場合は十分な対価だったと思っている。

実体験でわかったこと・費用面の注意点

よかった点：資金計画の透明性が高い

契約前に土地・建物・諸費用を含めた資金計画書を作成してもらえた。「この予算でどこまでできるか」「どこにコストがかかるか」が事前にクリアになっていたので、費用面で「知らなかった」という驚きはほとんどなかった。

設計料の仕組みも、契約前の段階でプランの比較とともに説明してもらえた。不透明な費用が後から出てくるようなことはなかった。

知っておきたい：建築中のキャッシュフローに注意

驚きではないが、建築中の金利負担は事前にしっかり把握しておくべきだ。分割実行の住宅ローンは、全額実行前から金利分の支払いが始まる。建築期間中に月々数万円の支出が発生するので、その間の家賃（賃貸に住んでいる場合）と合わせた出費を計算しておく必要がある。

まとめ

• フリーダムアーキテクツの設計料は建物工事費の約12%（工事費4,000万なら480万）
• 詳細設計へのフリーダムの関与度によって3つのプランがあり、費用が変わる
• 支払いは契約時・工務店契約時・着工時の3回。住宅ローン分割実行に合わせてもらえる
• 工務店は相見積もりで選ぶので、施工コストの透明性が高い
• トータルコストはハウスメーカーより高いが、提案力・土地探し・ローン選定・監理のサポートを総合評価するとコストに見合うと感じている

注文住宅の住宅ローンは、マンションや建売とは少し違う。土地と建物の引き渡しタイミングがずれるため、ローンの組み方自体が特殊になる。

私がどの銀行を選び、どんな金利・団信にしたか。そして正直に言うと「もっと比較すればよかった」という後悔も含めて、実体験をそのまま書く。

結論：静岡銀行の変動固定MIX、40年返済を選んだ

なぜ「分割融資」が必要になるのか

設計事務所＋工務店体制ならではの資金の流れ

私は設計事務所（フリーダムアーキテクツ）＋工務店という体制で家を建てている。この場合、家づくりの流れはざっくりこうなる。

重要なのは「土地を押さえる段階では、建物にかかる正確な金額がわからない」という点だ。設計が進んで初めて仕様・坪数・使用材料が決まり、工務店の見積もりが出る。土地と建物の決済が別のタイミングになるため、ローンも分けて実行する「分割融資」が必要になる。

大手ハウスメーカーとの違い

大手ハウスメーカーで建てる場合は、話が異なる。HMは土地・建物をセットで提案するケースが多く、建物の価格もあらかじめ概算が出やすい。そのため「建物完成後に土地＋建物を一括で決済する」という流れが取れることが多い。

つなぎ融資や分割融資といった複雑な手続きが発生しにくい分、ローンの組み方がシンプルになりやすい。

静岡銀行を選んだ理由と良かった点

フリーダムアーキテクツの担当者から「設計事務所＋工務店パターンの分割融資に対応しやすい銀行」として紹介を受けたのが静岡銀行だった。

正直に言うと、他の銀行と比較検討はしていない。ただ、実際に使ってみて静岡銀行ならではの良い点をいくつか感じた。

特に「土地と建物で団信グレードを変えられる」点は、他の銀行では一律になるケースもある。設計事務所経由で家を建てる場合、この柔軟性は実際に役立つ。

変動固定MIXとは何か

静岡銀行の「変動固定MIX」は、1本のローンの金利タイプを、返済途中で金利情勢に応じて変動⇔固定に丸ごと切り替えられる商品だ。借入額を分けているわけではない（公開当初この点を「借入額の一部を変動・残りを固定にする商品」と誤って書いていたため訂正した）。

変動一本だと「金利上昇リスクを全部負う」、固定一本だと「変動が下がっても恩恵を受けられない」。低い変動金利で借り始めて、上昇局面になったら固定に逃げられる余地を残しておける、というのがMIXを選んだ理由だ。

私の場合の金利は、土地ローンが1.17%、建物ローンが1.15%。この金利には後述の団信の保険料上乗せ分が含まれている。

団信を土地と建物で変えた理由

団信（団体信用生命保険）は、ローン契約者が死亡・高度障害になった場合にローン残高がゼロになる保険だ。多くの銀行では、保障範囲が広い団信ほど金利に上乗せされる仕組みになっている。

私が土地・建物で団信のグレードを変えた理由はシンプルだ。

• 土地ローン（最上位プラン）：土地は資産として残る。万が一のとき家族が住み続けられるよう、手厚い保障を選んだ
• 建物ローン（中間プラン）：建物は年々価値が下がる。バランスを考えて中間グレードに

団信の上乗せ金利が土地・建物の金利差（0.02%）に反映されている。

40年返済にした理由

返済期間を40年にしたのは、月々の返済額を抑えるためだ。

注文住宅は完成まで時間がかかる。その間も賃貸の家賃を払いながら、土地ローンの返済が始まる。二重払い期間のキャッシュフローを考えると、月々の返済は少ないほうがいい。

また、繰り上げ返済の自由度を持たせたかった点もある。35年より40年にして月々を低く設定しておき、余裕があるときに繰り上げ返済するほうが家計の柔軟性が高い。

注文住宅のローン、今やり直すなら何を変えるか

担当者の対応・ローンの仕組みの説明には満足している。ただ、「もっとやればよかった」と感じる点が1つある。

複数行に仮審査を出せばよかった

注文住宅の2本立てローンに対応できる銀行は、ネット銀行も含めて複数存在する。金利だけでなく手数料・団信内容・繰り上げ返済条件まで比べれば、より最適な選択ができた可能性がある。

担当者の紹介で安心感があったのは事実だが、それとは別に「比較した上で選ぶ」プロセスは踏むべきだったと思っている。数千万円・40年の借入れを一社の紹介だけで決めるのはリスクがあった。

まとめ

• 注文住宅は土地・建物の引き渡しタイミングがずれるため、ローンが2本立てになることがある
• 私は静岡銀行の変動固定MIXを選択。土地1.17%、建物1.15%、40年返済
• 団信は土地を最上位・建物を中間にして保障とコストのバランスをとった
• 40年返済にしたのは月々の返済を抑えてキャッシュフローに余裕を持たせるため
• 後悔：銀行を比較しなかった。複数行への仮審査は必ずやるべきだった

住宅ローンは家づくりの中で「最も慎重に選ぶべきもの」のひとつだと実感している。担当者への信頼も大事だが、比較するプロセスは省かないほうがいい。

注文住宅を検討しているとき、「土地代＋建物代」で予算を考えていた。ところが実際に動き始めると、その2つ以外にも驚くほどお金がかかることがわかった。

「諸費用って具体的に何？」「合計でいくらかかるの？」——私自身が知りたかった情報を、実体験をもとにまとめる。

結論：諸費用は土地＋建物の10〜15%を見込む

「諸費用込みで予算を考えていたつもり」でも、実際に見積もりが出てくると想定より高いことが多い。特に設計事務所経由で建てる場合は設計料・監理費が別途かかるため、ハウスメーカーより総額が膨らみやすい。

① 土地購入時の諸費用

1. 仲介手数料

土地を不動産会社経由で購入した場合にかかる。上限は「土地代×3%＋6万円＋消費税」。土地が3,000万円なら約105万円。値引き交渉ができる場合もあるが、売主側の仲介会社に払う手数料は下げられない。

2. 印紙税（売買契約書）

売買契約書に貼る収入印紙。土地代によって異なるが、3,000万円前後なら1万円。

3. 登記費用（所有権移転・抵当権設定）

土地の名義を自分に移す「所有権移転登記」と、住宅ローン利用の場合の「抵当権設定登記」。登録免許税（税率は取得方法・時期によって変動）＋司法書士報酬込みで20〜40万円程度。

4. 司法書士費用

登記手続きを代行してもらう費用。登記費用に含まれるケースが多いが、別途10万円前後が目安。

5. 不動産取得税

土地取得後3〜6ヶ月後に都道府県から請求が来る税金。軽減措置が適用されると大幅に下がるケースもある。数万〜数十万円の幅があるため、事前に税額を試算しておくと安心。

6. 固定資産税・都市計画税の清算金

年の途中で土地を取得した場合、売主と日割り清算する。金額は土地の評価額や取得時期による。数万円程度のことが多い。

② 建物建築時の諸費用

7. 地盤調査費

着工前に必ず行う地盤の強度調査。スウェーデン式サウンディング試験が一般的で、5〜10万円程度。結果次第で地盤改良工事が必要になる。

8. 地盤改良工事費

地盤が軟弱と判定された場合にかかる。工法によって金額が大きく異なり、50〜150万円前後になることも。事前に「必要になった場合の概算」を施工会社に確認しておきたい。

9. 設計料・監理費（設計事務所の場合）

設計事務所に依頼した場合の設計料と、施工中の品質管理を行う監理費。私のケースでは建物工事費の約10%だった。ハウスメーカーは本体価格に設計費が含まれているため、比較する際は要注意。

10. 確認申請費

建物を建てる前に行政（または民間確認検査機関）に提出する建築確認申請の手数料。10〜30万円程度（建物の規模・申請先による）。

11. 長期優良住宅・ZEH申請費

認定を取得することで税制優遇や補助金が受けられる。申請費用は数万〜20万円程度だが、取得できる優遇額のほうが大きいため、対象になるなら申請は必須。私も長期優良住宅の申請を行った。

12. 印紙税（工事請負契約書）

施工会社と交わす工事請負契約書に必要。工事金額に応じて変わるが、3,000万円前後なら1万円。

13. 建物登記費用（表題登記・保存登記）

竣工後に建物を登記するための費用。表題登記（土地家屋調査士）と保存登記（司法書士）合わせて15〜30万円程度。

③ 住宅ローン関連費用

14. ローン融資手数料

金融機関に支払う手数料。定額型（約33,000〜44,000円）と定率型（融資額×約2.2%）があり、定率型のほうが一般的。借入5,000万円なら約110万円。金利が低い銀行ほど手数料が高い傾向があるため、トータルコストで比較することが大事。

15. ローン保証料

保証型のローンを選んだ場合にかかる。最近は保証料ゼロの銀行も多い。

16. 印紙税（金消契約書）

金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書に必要。借入額が5,000万円以下なら2万円。

17. 抵当権設定登記費用

住宅ローンを借りる際、金融機関が担保として建物・土地に設定する登記。登録免許税＋司法書士費用で10〜20万円程度。

18. 火災保険料・地震保険料

住宅ローン利用の場合、火災保険への加入は事実上必須。地震保険とセットで10年一括払いにすると30〜60万円程度（建物の構造・補償内容による）。

④ 着工・竣工関連費用

19. 地鎮祭費用

着工前に行う土地の神事。玉串料・お供え物・テント設置費などで3〜10万円程度。省略する人も増えているが、施工会社によってはセットで案内されることも。

20. 上棟式費用

棟上げ時に行う式典。大工さんへのご祝儀・お弁当・引き出物などで5〜20万円程度。こちらも省略するケースが多くなっている。

21. 近隣挨拶費用

着工前に周辺住民へ挨拶に回る際の手土産。1〜3万円程度。施工会社の担当者が一緒に回ってくれることが多い。

⑤ 引越し・入居後の費用

22. 引越し費用

新居への引越し代。家族4人・繁忙期なら15〜30万円前後。仮住まいがある場合は2回分かかる。

23. 外構工事費

門・フェンス・駐車場・植栽など。建物本体の見積もりに含まれないことが多く、100〜300万円以上になることも。「後からでいい」と先送りにすると別途予算が必要になるため、最初から総予算に組み込んでおきたい。

24. カーテン・ブラインド

窓の数が多い注文住宅では意外と高額になる。オーダーカーテンを全室に入れると30〜80万円になることも。

25. 照明器具

設計事務所や工務店の見積もりに含まれない場合は別途購入が必要。20〜50万円程度。

26. エアコン設置費

新居の間取りに合わせた台数分。1台10〜25万円前後（機器＋工事費込み）。

27. 家具・家電購入費

新居に合わせて買い替えるものが出てくる。注文住宅の場合は造作家具（工務店製のカスタム家具）の費用が建築費に含まれることもあるが、市販家具との差額が発生することも。

私が「盲点だった」と感じた費用3つ

① 地盤改良費は「やってみないとわからない」

地盤調査の結果が出るまで、地盤改良が必要かどうかわからない。予算計画では「必要になった場合の最大額」をあらかじめ見込んでおくことをすすめる。

② 設計料・監理費は「建物工事費」にかかる別枠

設計事務所経由の場合、建物工事費の約10%が設計料・監理費として別途かかる。「建物3,000万円」の見積もりを見たとき、そこに300万円が上乗せになる。ハウスメーカーと比較するときにここを見落としがちなので注意。

③ 外構は「後から考えよう」では予算オーバーになる

建物の見積もりに気を取られて外構を後回しにすると、引き渡し後に予算が残っていない状況になりやすい。最初から外構費100〜200万円を総予算に含めて計画することが重要。

まとめ：諸費用は「1,000万円かかる覚悟」で計画する

• 注文住宅の諸費用は土地＋建物以外に600万〜1,000万円超になることがある
• 設計事務所経由の場合は設計料・監理費（工事費の約10%）が別途かかる
• 地盤改良・外構は金額が読みにくい。最大値で見込んでおく
• 住宅ローンは金利だけでなく手数料込みのトータルコストで比較する
• 火災保険・外構・カーテン・照明は「建物完成後」にかかるが、事前に予算取りが必要

家づくりは「土地＋建物」の金額だけで予算を組むと、必ずといっていいほど後から費用が膨らむ。諸費用を全部リストアップしてから予算を決めるのが、後悔しない家づくりの第一歩だと思っている。

注文住宅を建てると決めたとき、補助金について調べてみたら「思ったより複数ある」と驚いた。

国の制度、東京都の制度、さらに長期優良住宅の認定を取ることでローンの優遇も受けられる。ただ、どれが自分に当てはまるのかがわかりにくい。

私は現在、フリーダムアーキテクツ＋地元工務店で注文住宅を建築中（着工済み）。長期優良住宅の認定を申請し、太陽光パネルも設置予定で、補助金の申請は工務店に任せている。

この記事では、私が調べて「使えそうだ」とわかった補助金制度を整理する。実際に受け取れた金額は引き渡し後に別記事で報告する予定だが、「何がある？いくらもらえる？いつ申請する？」という疑問はここで答えられると思う。

結論：長期優良住宅＋太陽光パネルで合計100万円以上の補助が狙える

全部重複して受け取れるわけではないが、組み合わせ次第で100万円以上の実質的な恩恵が得られる可能性がある。一つひとつ説明する。

① 子育てエコホーム支援事業（国の補助金）

※ 2026年からは後継の「みらいエコ住宅2026事業」に変わり、補助額も変わっています（長期優良住宅は75万円・5〜8地域）。詳しくはこちらの記事へ。

国土交通省が実施する補助金制度。省エネ性能の高い住宅を新築した場合に補助金が出る。

補助額

• 長期優良住宅：1戸あたり 100万円（子育て世帯・若者夫婦世帯）
• ZEH水準省エネ住宅：80万円（同）
• 省エネ基準適合住宅：40万円（同）

長期優良住宅の認定を受けると、最高ランクの補助額が対象になる。

対象者

「子育て世帯」または「若者夫婦世帯（夫婦どちらかが39歳以下）」が対象。子どもがいるか、若い夫婦であれば条件を満たしやすい。

⚠️ 申請タイミングに注意

この補助金は着工前に交付申請が必要なケースが多い。着工後に申請しようとしても対象外になってしまう。工務店・ハウスメーカーが申請代行する制度のため、契約時に「申請してもらえるか」確認することが重要。

補助金の申請は施工会社が代行するのが一般的。自分で申請するのではなく、「この制度を使う予定ですか？」と着工前に確認しておくのが確実。

② 東京ゼロエミッション住宅支援事業（東京都の補助金）

東京都が独自に実施する省エネ住宅への補助制度。東京都内に住宅を建てる場合に使える、都民向けの補助金だ。

「ゼロエミ」という名前からZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）が条件に思われるが、ZEH水準の断熱性能を持つ住宅であれば対象になる。長期優良住宅の認定を受けている場合、断熱性能の基準はほぼクリアしていることが多い。

補助額の仕組み

たとえば太陽光パネルを4kW搭載する場合、太陽光分だけで約48万円の補助になる計算。住宅本体への補助と合わせると合計で100万円超も狙える。

子育てエコホームと重複申請できる？

結論から言うと、東京ゼロエミッション住宅と子育てエコホームは、一部の条件のもとで重複申請できるケースがある。ただし、補助対象の工事費が重複しないよう調整が必要なため、施工会社に確認が必要だ。

私のケースでは、工務店が「申請できるものをまとめて調べてくれる」という形を取っている。自分で制度を全部把握するのは難しいので、施工会社を信頼するのが現実的だと感じている。

③ フラット35 S（住宅ローンの金利優遇）

フラット35（住宅金融支援機構の固定金利ローン）を使う場合、長期優良住宅の認定を受けると「フラット35 S」として金利が優遇される。

• 当初10年間：金利 ▲0.25%（Aプラン）
• 3000万円借入・35年返済の場合、10年間で約40〜50万円の利息軽減になる計算

補助金ではなくローンの優遇なので「現金でもらえる」ものではないが、返済総額が減る実質的なメリットがある。フラット35を選ぶ予定がある場合は、長期優良住宅の認定が金利優遇の条件になるため、申請を忘れないようにしたい。

太陽光パネルを載せるなら補助が増える

私は太陽光パネルを設置予定で、これが東京ゼロエミッション住宅の補助額を増やす要因になる。

太陽光パネルを検討している場合、東京都の補助を受けるにはパネルが東京都の認定基準を満たしている製品である必要がある。工務店・施工会社が対象製品を把握しているケースがほとんどだが、「この製品は都の補助対象ですか？」と確認しておくと安心だ。

申請タイミングの落とし穴【ここが一番大事】

補助金で最も注意が必要なのが申請タイミングだ。知らずに着工してしまうと対象外になる補助金がある。

「着工前」申請が必要な制度が多い

子育てエコホーム支援事業をはじめ、多くの補助金制度は「着工前」または「工事請負契約後すぐ」に申請手続きが必要だ。「引き渡し後に申請すればいい」と思っていると、受け取れない可能性がある。

予算上限に達すると受付終了になる

補助金には年度ごとの予算枠がある。人気の制度は年度途中で予算が尽き、受付終了になることもある。「申請しようとしたら締め切っていた」というケースは珍しくない。

だから施工会社への確認が必須

私が選んだ工務店は「使える補助金をまとめて調べて申請する」というスタンスで動いてくれている。これは非常に助かった。施工会社が補助金申請に慣れているかどうかは、工務店・ハウスメーカー選びの一つの基準にしてもいいと思っている。

施工会社と契約する前に「どの補助金の申請に対応していますか？」と確認するのがおすすめ。補助金対応の有無・手数料の有無を事前に聞いておくと安心。

まとめ：長期優良住宅の補助金、使える制度一覧

• 長期優良住宅の認定を取ることで、補助金・ローン優遇の両方が狙える
• 東京都民なら東京ゼロエミ住宅が使える可能性がある。太陽光パネルがあると補助額が増える
• 申請は「着工前」が条件のものが多い。施工会社に早めに確認するのが鉄則
• 複数制度の重複申請は可否が制度ごとに異なる。施工会社・各制度の窓口に確認を
• 予算上限あり。早めに動くことが受け取れる確率を上げる

実際に受け取れた金額・申請の詳細は、引き渡し後に改めてレポートする予定だ。このブログでは家が完成するまでのリアルな記録を続けていくので、ぜひシリーズも合わせて読んでほしい。