土地探し3ヶ月の記録【実体験】東京23区断念・価格交渉・地盤の落とし穴まで全部話す

土地探しって、何から手をつければいいかわからなかった。

SUUMO を開いて「土地」と検索しても、出てくる情報が多すぎて、どれが自分たちに合うのかさっぱり判断できない。建築条件あり・なし、借地・所有権、ハザードとの重ね合わせ……知らないことだらけだった。

私が土地を購入するまでにかかった期間は3ヶ月、見た土地は5件。最終的に東京23区外で130平米の土地を4000万円以内で手に入れた。

この記事では、23区を断念した理由から、価格交渉の話、そして購入後に発覚した地盤と越境の問題まで、リアルをそのまま書く。

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結論：条件より「なぜ」を伝えることが一番大事だった

先に結論を言ってしまう。3ヶ月の土地探しを終えて、一番よかったと思ったのは「なぜその条件が必要なのか」を設計士に伝えたことだった。

「駅から10分以内」「40坪以上」といった条件だけを伝えるのではなく、「なぜそれが必要か」まで共有したことで、条件表面上は合わない土地でも「これなら要望を満たせる」と提案してもらえることがあった。

最終的に選んだ土地は、形が少し変わっていた。スペックだけで判断していたら候補にも入らなかったかもしれない。

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最初の条件設定：「東京都内・4000万以内・駐車場が作れる広さ」

土地探しを始めたのは2024年10月。設計事務所と契約し、いよいよ具体的に動き始めたタイミングだった。

最初に整理した条件はこの3つ。

• エリア：東京都内（保育園・子育て支援の手厚さと勤務地へのアクセスが理由）
• 予算：4000万円以内
• 広さ：家族4人＋駐車場が作れるスペース（具体的な坪数は決めていなかった）

駅距離については「遠すぎなければいい」くらいの感覚で、徒歩15分以内を一つの目安にしていた。

なぜ「東京都内」にこだわったか

夫婦ともに都心勤務。通勤を考えると都内がベースになる。それに加えて、東京都の子育て支援が決め手だった。保育料の実質無償化など、都外とは支援の厚みが違うことを調べていた。

東京都の子育て支援は全国でもトップクラス。保育所の整備や給付型支援の内容は、居住地選びの重要な要素になりうる。

— 東京都福祉保健局 子育て支援情報より

23区内を諦めた3つの理由

最初は23区内でも探した。が、3ヶ月の探索を経て、23区内の土地は自分たちには合わないと判断することになった。

① 価格が高く、予算内では選択肢が少ない
4000万円の予算で23区内の土地を探すと、選択肢が非常に限られた。出てくる土地は予算オーバーのものが多く、価格が合うものは面積が小さかった。

② 駐車場を作れるほどの広さが確保できない
駐車場スペース込みで家族4人が暮らせる家を建てるには、ある程度の面積が必要。23区内の予算内物件では、駐車場と居住スペースの両立が難しかった。

③ 借地の物件が混じっていた
価格が抑えられた物件の中に、借地（土地を所有せず借りる形態）が含まれていた。設計事務所に相談して「所有権の土地にしたい」という方針を固めた。

23区外に切り替えたら、一気に候補が広がった

23区外に目を向けた瞬間、状況が変わった。

• 予算内で十分な広さの土地が見つかる
• 東京都の子育て支援はそのまま受けられる
• 勤務地へのアクセスも、ドアtoドア1時間以内に収まる

「23区内にこだわらなくていい」と気づいてからは、探し方が変わった。

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3ヶ月で5件見た記録：3件はその場で落ちた

実際に見た土地は5件。うち3件は現地を訪れたその場で「ここじゃない」と判断した。

即候補落ちした3件の理由

① 駅徒歩20分超：思っていたより「遠い」
地図上では許容範囲に見えた土地も、実際に歩いてみると体感が違った。徒歩20分は日常的に使うには遠く、「これは続かない」と夫婦で即判断した。

② 周辺環境：古い家が密集＋裏が林
価格は条件内だったが、現地に行くと古い家が密集しており、圧迫感があった。さらに敷地のすぐ裏が林で、夏の虫の多さを想像してしまい、生活のイメージが湧かなかった。

③ 前面道路が狭く、車の出し入れが厳しい
物件情報には「接道あり」とあっても、実際は車1台がギリギリ通れる幅。毎日の駐車に苦労するのは目に見えていたので見送った。

前面道路の幅は、土地選びで盲点になりやすい要素。法的な接道義務を満たしていても、車の出し入れや緊急車両の通行に支障が出るケースがある。現地で実際に車が入れるか確認するのが重要。

— LIFULL HOME’S「土地選びのポイント」より

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最後の2件と「眺め」が決め手になった話

最終的に残ったのは2件。どちらも価格が予算内で、車が入れる道幅があり、最寄り駅から徒歩10分ほどという点で共通していた。

そのうち1件を選んだ決め手は、「眺め」と「高さ制限」だった。

眺めがよかった。そして、それが守られる環境だとわかった

現地に行って初めてわかったのが、その土地から見える景色だった。遠くまで視界が抜けていて、開放感がある。

「でも、将来隣に高い建物が建ったら？」という不安もあった。そこで設計士に確認したところ、その地域は高さ制限のある用途地域に該当しており、近隣に高い建物が建てられない環境だということがわかった。

「この眺めは今後も変わらない」という確信が、最後の一押しになった。

現地を訪れなければわからなかった情報だった。ポータルサイトの写真では、この感覚は伝わらない。

「変形地」だったから、100万円の値引きができた

選んだ土地には一つ特徴があった。形が少し変わっていたのだ。

整形地に比べると、大手ハウスメーカーはあまり好まない形状。設計士から「大手は建てたがらない土地なので、競合が少ないかもしれない」というアドバイスをもらった。

それを踏まえて価格交渉に挑んだ。「形が変わっている分、建築計画に工夫が必要」という点を理由に交渉し、最終的に100万円の値引きに成功した。

変形地はデメリットになりやすいが、設計事務所との協働なら「建てられる形」を考えてもらえる。むしろ価格面でのアドバンテージを活かせた。

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購入後に発覚した2つのこと【正直に話す】

土地を購入してからも、想定外のことが2つあった。

① 地盤改良が必要で、100万円の追加費用が発生した

設計と並行して地盤調査を行ったところ、地盤強化が必要と判定された。改良工事にかかった費用は約100万円。

土地の購入前に地盤を調べることは技術的に可能なケースもある（簡易的なものであれば）が、私のケースでは購入後の調査となった。「事前に確認できていたら」という気持ちは残るが、地盤改良は建物の安全性のための必要コストと割り切っている。

② 隣のフェンスが数センチ越境していた

引き渡し後、設計士と一緒に土地を確認していたとき、隣地のフェンスが境界線を数センチ越えていることが判明した。

建設には支障のない範囲だったが、このまま放置するわけにはいかない。隣地の所有者と交渉し、「越境を認め、建て替えの際には境界内に収める」旨の覚書を取り交わした。

大きなトラブルにはならなかったものの、手続きに時間と手間がかかった。購入前の境界確認は、できれば現地でも目視しておくべきだったと思っている。

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設計事務所と一緒に探してよかったこと

最終的に購入した土地は、設計事務所が見つけてきてくれた。自分たちでもSUUMOなどを日々確認していたが、見つけた土地を設計士に相談すると「この土地はハザード的にリスクがある」「建築条件の確認が必要」といった判断を素早くしてもらえた。

素人には難しかった「建てられるかどうか」の判断を、専門家が並走してくれることで、大幅に絞り込みが速くなった。

「条件」ではなく「なぜ」を伝えたことが一番よかった

振り返って一番よかったと思うのは、設計士に条件だけでなく、その条件が必要な理由を伝えたことだ。

「駐車場が必要」ではなく「車を手放せない生活スタイルで、駐車スペースが確保できない土地は生活が成り立たない」という形で伝えた。

すると、設計士は形が変わっていたり、スペースが少し狭かったりする土地でも「この配置なら駐車場が作れる」という提案を持ってきてくれるようになった。条件の数値ではなく、満たしたいことの本質を伝えることが、土地探しをうまく進めるコツだと思っている。

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まとめ：3ヶ月の土地探しで学んだこと

• 東京23区内は価格・広さ・権利形態で条件が合わず、23区外にシフト。子育て支援・通勤はクリアできた
• 見た5件のうち3件は「駅距離・周辺環境・道の幅」で即落ち。現地に行かないとわからないことが多い
• 決め手は「眺め」と「その眺めが守られる用途地域」。ポータルサイトでは絶対にわからない情報
• 変形地のデメリットを逆手に取り、100万円の値引き交渉に成功
• 地盤改良100万円・越境の覚書など、購入後の想定外コスト・手続きを覚悟しておく
• 設計士に「条件」ではなく「なぜ」を伝えると、探し方の幅が広がる