住宅ローン控除で「結局いくら戻ってくるのか」を、正直ずっと後回しにしていた。銀行からも特に説明はなかったし、自分から聞きに行くこともしなかった。
今回、秘書に急かされる形で初めて試算してみたら、13年間で約455万円という数字が出た。同時に「借入額が大きければ得をするわけではない」という、知らなかったら損していたかもしれない事実にも気づいた。うちの借入条件（8,000万円弱・静岡銀行・変動固定MIX・40年・長期優良住宅）を実例に、計算の中身をそのまま書く。
📋 この記事でわかること
- 2026年の住宅ローン控除、借入限度額の実際の数字（住宅性能区分別）
- 「若者夫婦世帯」の上乗せ措置とは何か
- 8,000万円借りていても控除の計算は5,000万円で頭打ちになる理由
- 13年間の控除額を実際に試算した過程
- 初めての確定申告が不安な理由と、確認しておくべきこと
- ふるさと納税との関係で見落としていたこと
結論：13年間で約455万円、ただし借入額の全部が対象ではない
📊 うちの借入条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 借入総額 | 8,000万円弱（試算では8,000万円として計算） |
| 金融機関 | 静岡銀行（変動固定MIX、土地1.17%・建物1.15%） |
| 返済期間 | 40年 |
| 住宅性能区分 | 長期優良住宅（認定住宅） |
| 世帯 | 夫婦とも31歳・子供なし → 若者夫婦世帯に該当 |
| 13年間の控除合計（試算） | 約455万円 |
8,000万円弱借りているのに、控除の計算対象は5,000万円で頭打ち。なぜそうなるのか、順を追って説明する。
借入限度額は「性能区分」と「世帯属性」で決まる
住宅ローン控除は「借りた金額の0.7%」がそのまま戻ってくるわけではない。控除の計算対象になる借入額には上限（借入限度額）があり、それを超えた分は対象外になる。2026年（令和8年度）の新築住宅の上限は次の通りだ。
借入限度額（新築・2026年）
| 住宅性能区分 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 |
※2026年から、省エネ基準を満たさない住宅はほぼ対象外になっている
「若者夫婦世帯」の定義は、夫婦のいずれかが40歳未満であること。うちは夫婦とも31歳なので、これに該当する。子供がいなくても対象になる点は、正直知らなかった。
「省エネ基準を満たさない住宅は2026年からほぼ対象外」という変更は、これから設計・契約する人ほど影響が大きい。アットホームの解説記事でも、性能区分によって控除額が大きく変わる制度設計になっていると説明されている。
うちは長期優良住宅（認定住宅）× 若者夫婦世帯なので、上限は5,000万円。借入額8,000万円弱のうち、控除の計算に使えるのは5,000万円までということになる。
実際に試算してみた
控除額は「年末時点のローン残高（上限あり）×0.7%」で決まる。前回の記事で公開した金利（土地1.17%・建物1.15%）をもとに、40年の元利均等返済でシミュレーションしてみた。
📊 年末残高と控除額の推移（一部抜粋）
| 経過年 | 年末残高 | 控除対象額 | その年の控除額 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 約7,842万円 | 5,000万円（上限） | 35万円 |
| 7年目 | 約6,854万円 | 5,000万円（上限） | 35万円 |
| 13年目 | 約5,794万円 | 5,000万円（上限） | 35万円 |
40年返済だと13年経ってもローン残高が5,000万円を下回らないため、毎年上限いっぱいの35万円（5,000万円×0.7%）が控除される計算に。13年分を合計すると約455万円。
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試算して初めて実感したのが、8,000万円借りていても、5,000万円を超えた分は控除の計算に一切関係ないという事実だ。うちの場合、差額は3,000万円弱。控除だけを目的に借入額を決める人はいないと思うが、「借りれば借りるほど得」ではないことは、契約前に知っておきたかった。
初めての確定申告が正直不安
うちはまだ引き渡し前なので、確定申告はこれから。周りから「初年度は書類集めが面倒」という話をよく聞くので、正直不安がある。
住宅ローン控除は初年度だけ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で対応できる。ただし初年度の書類（年末残高証明書・住宅借入金等特別控除申告書・登記事項証明書など）を揃えるのが「思ったより手間」という声は多い。東洋経済オンラインの記事でも「13年間控除の意外な落とし穴」として、制度を知らずに損をするケースが紹介されている。
救いなのは、確定申告を忘れても5年以内なら還付を受けられるという点。初年度に慌てて手続きしなくても、後から取り返せると分かっただけで少し気が楽になった。
ふるさと納税との関係、実は理解していなかった
うちは毎年ふるさと納税をしている。だが、住宅ローン控除との関係は今回調べるまで理解していなかった。
ワンストップ特例は「確定申告が不要な人」向けの制度だ。住宅ローン控除の1年目は確定申告が必須になるため、そもそもワンストップ特例が使えない。つまり1年目は、ふるさと納税の分も一緒に確定申告で申告する必要がある。
2年目以降、住宅ローン控除が年末調整で完結するようになれば、ふるさと納税は再びワンストップ特例が使える。逆に言うと、2年目以降に何らかの理由で確定申告をする場合、ワンストップ特例の申請は無効になる点は注意したい。
正直、ふるさと納税は「やればやるほど得」という感覚だけで続けていたので、住宅ローン控除の年に手続きが変わるという話は今回初めて知った。同じように毎年ふるさと納税をしている人は、引き渡しの年に一度この関係を確認しておいたほうがいい。
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まとめ
- 住宅ローン控除には借入限度額があり、超えた分は控除の計算に関係ない
- うちは長期優良住宅×若者夫婦世帯で上限5,000万円。8,000万円弱借りていても、控除の計算基礎は5,000万円まで
- 13年間の控除合計は試算で約455万円（金利・返済方式で変動するため概算）
- 初年度は確定申告が必須。書類集めは手間だが、5年以内なら還付を取り返せる
- ふるさと納税をしている人は、住宅ローン控除1年目はワンストップ特例が使えない点に要注意
借入額を決める段階では、金利や返済期間ばかり気にしていて、控除の仕組みまで頭が回っていなかった。契約前にこの上限を知っていたら、借入額の考え方が少し変わっていたかもしれない。
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