住宅ローン控除、いくら戻る？【実体験】8,000万円ローンで試算したら455万円だった話

住宅ローン控除で「結局いくら戻ってくるのか」を、正直ずっと後回しにしていた。銀行からも特に説明はなかったし、自分から聞きに行くこともしなかった。

今回、秘書に急かされる形で初めて試算してみたら、13年間で約455万円という数字が出た。同時に「借入額が大きければ得をするわけではない」という、知らなかったら損していたかもしれない事実にも気づいた。うちの借入条件（8,000万円弱・静岡銀行・変動固定MIX・40年・長期優良住宅）を実例に、計算の中身をそのまま書く。

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結論：13年間で約455万円、ただし借入額の全部が対象ではない

8,000万円弱借りているのに、控除の計算対象は5,000万円で頭打ち。なぜそうなるのか、順を追って説明する。

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借入限度額は「性能区分」と「世帯属性」で決まる

住宅ローン控除は「借りた金額の0.7%」がそのまま戻ってくるわけではない。控除の計算対象になる借入額には上限（借入限度額）があり、それを超えた分は対象外になる。2026年（令和8年度）の新築住宅の上限は次の通りだ。

「若者夫婦世帯」の定義は、夫婦のいずれかが40歳未満であること。うちは夫婦とも31歳なので、これに該当する。子供がいなくても対象になる点は、正直知らなかった。

うちは長期優良住宅（認定住宅）× 若者夫婦世帯なので、上限は5,000万円。借入額8,000万円弱のうち、控除の計算に使えるのは5,000万円までということになる。

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実際に試算してみた

控除額は「年末時点のローン残高（上限あり）×0.7%」で決まる。前回の記事で公開した金利（土地1.17%・建物1.15%）をもとに、40年の元利均等返済でシミュレーションしてみた。

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試算して初めて実感したのが、8,000万円借りていても、5,000万円を超えた分は控除の計算に一切関係ないという事実だ。うちの場合、差額は3,000万円弱。控除だけを目的に借入額を決める人はいないと思うが、「借りれば借りるほど得」ではないことは、契約前に知っておきたかった。

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初めての確定申告が正直不安

うちはまだ引き渡し前なので、確定申告はこれから。周りから「初年度は書類集めが面倒」という話をよく聞くので、正直不安がある。

救いなのは、確定申告を忘れても5年以内なら還付を受けられるという点。初年度に慌てて手続きしなくても、後から取り返せると分かっただけで少し気が楽になった。

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ふるさと納税との関係、実は理解していなかった

うちは毎年ふるさと納税をしている。だが、住宅ローン控除との関係は今回調べるまで理解していなかった。

ワンストップ特例は「確定申告が不要な人」向けの制度だ。住宅ローン控除の1年目は確定申告が必須になるため、そもそもワンストップ特例が使えない。つまり1年目は、ふるさと納税の分も一緒に確定申告で申告する必要がある。

正直、ふるさと納税は「やればやるほど得」という感覚だけで続けていたので、住宅ローン控除の年に手続きが変わるという話は今回初めて知った。同じように毎年ふるさと納税をしている人は、引き渡しの年に一度この関係を確認しておいたほうがいい。

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まとめ

• 住宅ローン控除には借入限度額があり、超えた分は控除の計算に関係ない
• うちは長期優良住宅×若者夫婦世帯で上限5,000万円。8,000万円弱借りていても、控除の計算基礎は5,000万円まで
• 13年間の控除合計は試算で約455万円（金利・返済方式で変動するため概算）
• 初年度は確定申告が必須。書類集めは手間だが、5年以内なら還付を取り返せる
• ふるさと納税をしている人は、住宅ローン控除1年目はワンストップ特例が使えない点に要注意

借入額を決める段階では、金利や返済期間ばかり気にしていて、控除の仕組みまで頭が回っていなかった。契約前にこの上限を知っていたら、借入額の考え方が少し変わっていたかもしれない。