マンションと戸建て、今どっちがいい？【2026年最新版】東京の市場データと、全部検討した私の結論

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2026年上半期の首都圏新築マンション平均価格は初の1億円台に乗った。その一方で、東京23区の中古マンションは2年2ヶ月ぶりに値下がりし始めている。「見た目の相場はまだ高いのに、現場は静かに調整局面に入り始めている」というのが2026年9月時点の実像に近い。注文住宅も坪単価が10年で1.5倍、地価も5年連続上昇している。私は賃貸→新築マンション検討→中古マンション+リノベ検討→注文住宅、という順番で全部検討してきた。今回はその実体験を踏まえつつ、東京の最新市場データからマンションと戸建て、どちらが向いているのかを整理する。

東京のマンション市場、2026年はこうなっている

2026年上半期の首都圏新築マンション平均価格は1億135万円で初めて1億円台に乗った。ただし話はそう単純ではない。7月単月では23区の大型物件が始動した影響で1億6,493万円まで跳ね上がった一方、初月契約率は64.8%（前年同期比-1.8ポイント）と鈍化している。「平均価格は上がっているのに、売れ行きは落ちている」というねじれが起きている。

もっと踏み込んで見ると、都区部の中古マンションは在庫の売出㎡単価が118.30万円（前年比+28.2%）まで強気に上がっているのに、実際の成約㎡単価は84.17万円（前年比-1.5%）。差は34万円/㎡まで開いている。売主の「言い値」と、実際に買い手がつく価格が、かなりズレてきているということだ。在庫も5ヶ月連続で増加していて、都心の実需エリアは相対的に底堅い一方、超高額帯や郊外（多摩地区は-1.5%）から調整が始まっているという二極化も進んでいる。

なぜ「まだ高い」のに調整の兆しが出ているのか

「成約が減ってきた流れが、そのまま価格にも波及した」というのが体感に近い。ただ正確には、成約件数の減少と価格下落は片方がもう片方の原因というより、どちらも同じ根っこ（金利上昇）から出ていると見たほうがいい。

根っこにあるのは金利上昇

だから起きていること（時系列）

2月の下落は三田ガーデンヒルズという超高額物件1件の値下がり（短期転売業者の投げ売り）が統計全体を歪めただけで、城南・城西エリアは24ヶ月連続上昇中——という反論もある。統計の一部には特定物件によるノイズも混じっているが、複数の独立した統計が同じ方向を示しており、ノイズだけでは説明しきれない構造的な変化と見るのが妥当だ。 都心中古マンション価格”下落”のカラクリを解き明かす｜ダイヤモンド不動産研究所

注文住宅も、実は同じくらい値上がりしている

「マンションが高いなら戸建てで」と単純に切り替えられるほど、戸建て側も楽ではない。

資産価値は、経年でどう変わっていくか

ここが今回いちばん整理したかったところ。マンションと戸建て（木造）で、建物の資産価値がどう下がっていくかを重ねてみる。

マンションは緩やかに下がりながらも資産価値が残りやすく、戸建て（木造建物）は20年ほどでほぼゼロに近づく。ただし戸建てには「土地」という、経年で目減りしない（むしろ地価上昇局面では増える）資産が残る。どちらが得かは一概に言えず、「建物に住み続ける」のか「資産として売る前提」なのかで評価が変わる。

結局、どんな人にどちらが向いているか

まとめ

• 新築マンションは初の1億円台に突入した一方、中古は東京23区で2年2ヶ月ぶりの値下がり。「見た目の相場」と「実際に売れる価格」の乖離が広がっている
• 値下がりの根っこは日銀の利上げ。返済負担が増え「買える価格帯」が下がったことで、成約件数の減少→在庫の積み上がり→価格の下落という順番で波及している
• 注文住宅も坪単価10年で1.5倍、地価も5年連続上昇。戸建てに逃げれば安いわけではない
• 資産価値の下がり方はマンションと戸建てでカーブが違う。戸建ては建物がほぼゼロになるが土地が残る
• 「流動性・利便性」ならマンション、「空間の自由度・土地としての資産」なら戸建て。どちらも高騰局面が続いており、待つことのコストも織り込んで判断したほうがいい

賃貸から注文住宅にたどり着くまでの経緯は賃貸をやめて家を購入することにした理由から読める。東京・神奈川・埼玉・千葉での住まいコストの違いはこちらの記事で計算した。あわせて読んでもらえると、住まい選びの全体像がつかみやすいはずだ。